Más allá de las escrituras, la protección de un patrimonio depende de cómo se transmiten, heredan y administran los bienes. Estos mecanismos permiten anticipar problemas, reducir litigios y dar certeza sobre qué sucederá con un patrimonio. El resguardo de un inmueble no termina con la firma de las escrituras. La protección real se construye con testamentos, fideicomisos y contratos inscritos en el registro, los cuales constituyen los instrumentos más usados para garantizar certeza jurídica sobre una propiedad.
Contratos. La base de toda operación inmobiliaria es el contrato. Comprar, rentar, hipotecar o incluso donar exige un acuerdo formal que solo adquiere fuerza frente a terceros cuando se inscribe en el Registro Público de la Propiedad.
Los contratos se dividen en:
- Traslativos de dominio: como compraventa, permuta o donación. En todos se transmite la propiedad, ya sea a cambio de dinero, de otro bien o sin contraprestación.
- De uso: arrendamiento y comodato, que permiten ocupar un inmueble pagando renta o de forma gratuita.
- De garantía: como la hipoteca, que respalda una deuda con un inmueble y faculta al acreedor a venderlo si no se paga.
- Aleatorios: como la renta vitalicia, en la que una persona transmite un bien a cambio de recibir una pensión periódica mientras viva.
Testamentos. Se trata de un acto personal que no admite representación y que solo puede hacerse en plena lucidez.
Herederos:
- Universales. No es necesario enlistar cada bien. No es necesario llevar un inventario porque el patrimonio se modifica día a día, lo que se transmite es lo que exista al momento del fallecimiento.
- Simultáneos. El testador puede designar varios herederos. Se otorgan bienes en particular a personas específicas.
- Sucesivos. Se establecen opciones por si las cosas cambian en el futuro.
Legados:
- Distinto. Se otorga un bien en particular a una persona específica. Para que sea válido debe identificarse con claridad.
- De cosa ajena. El testador ordena entregar un bien que no está en su patrimonio, obligando a los herederos a adquirirlo para cumplir la voluntad.
Fideicomisos. El fideicomiso es un contrato en el que el fideicomitente transmite bienes a una institución financiera (fiduciario) para cumplir un fin específico. El beneficiario es el fideicomisario, que puede ser el propio fideicomitente o un tercero.
